Aspectos a tener en cuenta por el Franquiciador y el Franquiciado.
En este blog ya hemos tratado sobre la relación de la Franquicia y el Arrendamiento, por ejemplo en esta entrada: https://www.mundofranquicia.com/consejos-sobre-franquicias/franquicia-arrendamientos-urbanos-relacion-contratos/, pero en esta entrada pretendemos ampliar algunas cuestiones.
Lo más habitual es que un emprendedor que busca abrir un negocio bajo la fórmula de la franquicia deba arrendar un local para el ejercicio de su negocio y aunque la elección de un buen local es asimismo una de las fases más importantes en la formación de una relación contractual entre el Franquiciador y su Franquiciado, el Franquiciador no puede limitarse a aprobar o indicarle un local idóneo para su apertura, su labor de asesoramiento debe extenderse a verificar un adecuado contrato de arrendamiento.
No trataremos en este artículo de como elegir un local adecuado o su ubicación, sino que nos centraremos en señalar algunos aspectos a tener en cuenta a la hora de negociar y firmar el contrato de arrendamiento de un local.
Recordemos que los arrendamientos están regulados en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU). y concretamente el arrendamiento de locales de negocio o comerciales (Arrendamientos para uso distinto del de vivienda) en el Título III de la LAU, y supletoriamente por lo dispuesto en el Código Civil, señalando el artículo 4.3 de la LAU que “(…) los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.”
Por lo anterior, tanto el propietario de un local que desea arrendarlo, como el potencial arrendatario (independientemente que este elija o no la fórmula de la Franquicia) deben asesorarse adecuadamente sobre la redacción del contrato, huyendo de modelos de contrato genéricos “bajados de internet” que no van a adaptarse ni a la realidad del inmueble ni a las necesidades y expectativas de las partes.
Es fundamental que el Franquiciador, en su labor de asesoramiento al candidato a franquiciado -que en la mayoría de las ocasiones carece de los conocimientos legales necesarios- supervise, o incluso negocie las cláusulas y condiciones del contrato de arrendamiento directamente con la propiedad. No nos extenderemos en aquellos casos en el Franquiciador es el propietario o arrendador del local, el cual subarrienda o cede la explotación al franquiciado.
Así pues, en el proceso de firma de un contrato de arrendamiento, tanto el Franquiciador como el Franquiciado -o candidato a franquiciado- deben tener en cuenta una serie de cuestiones, reflejaremos aquí algunas que no son tenidas muy en cuenta en la práctica:
-Propiedad del inmueble: Parece de sentido común, pero es muy habitual no comprobar adecuadamente quien es realmente el propietario del inmueble y que persona puede firmar el contrato de arrendamiento. Es muy habitual encontrarse con locales con múltiples titulares (por ejemplo, cuando hay varios herederos).
-Cargas del inmueble: Por ejemplo, muy habitual que el local este gravado con una hipoteca: Hay que señalar que la LAU no regula la enajenación forzosa de una finca arrendada para uso distinto del de vivienda; su Título III no dispone de una norma similar a la prevista en el artículo articulo 13 para los arrendamientos de vivienda. Tanto la titularidad del inmueble como sus cargas se pueden comprobar fácilmente solicitando una nota simple al Registro de la Propiedad.
-Comprobar que los Estatutos de la Comunidad de Propietarios (si es el caso), permiten la actividad que se pretende realizar en el local, y la existencia de limitaciones a rótulos, obras, salidas de humos, etc.
-Comprobar que la actividad pretendida esté permitida por la normativa urbanística, y que el inmueble se adecúa -o puede adecuarse- a los requerimientos normativos (y su coste estimado), así como las licencias necesarias, que puede reflejarse en el contrato de arrendamiento si es necesario.
Es muy aconsejable, sobre todo si no se ha podido comprobar adecuadamente antes de la firma del contrato de arrendamiento, que se contengan cláusulas de resolución que permitan al arrendador desistir unilateralmente del contrato en estos casos.
-Valorar la conveniencia de registrar el contrato en el Registro de la Propiedad.
–Certificado de Eficiencia Energética. El Real Decreto 235/2013 estableció la obligatoriedad del certificado energético para alquilar viviendas o locales de negocio, por tanto la propiedad del inmueble debe aportar una copia.
–Gastos repercutidos al arrendatario. Si es el caso, debe contemplarse en el contrato de alquiler los gastos que puede repercutir el dueño del inmueble al inquilino (por ejemplo Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), la tasa de basura, la comunidad, e incluso algunas obras realizadas en el inmueble), determinando sus importes, teniendo en cuenta el IVA, calcular las retenciones, etc.
–Carencia y actualización de la renta.
–Obras de adecuación del local, incluyendo rótulos, anuncios publicitarios y cambios de imagen del local: aunque se puede entender que estas obras están autorizadas implícitamente en el contrato de arrendamiento, es importante que el contrato recoja adecuadamente, que obras y en qué momento pueden realizarse.
–Indemnización al arrendatario: El artículo 34 de la LAU) dispone que, si no existe pacto en contra en el contrato, el arrendatario tendrá derecho a una indemnización por extinción del arrendamiento de local de negocio (no aplicable a viviendas), siempre que se den los requisitos que describe la ley.
-Especial mención al subarriendo y la cesión:
El Franquiciador debe asegurarse que el contrato de arrendamiento que firme su franquiciado, le permita, a ser posible sin coste y sin recabar la autorización del arrendador, subrogarse en la posición de su franquiciado como arrendatario del local, o que se le permita la cesión a un nuevo franquiciado, sobre todo si el inmueble fuera una plaza interesante, para el caso que se rescinda el contrato de franquicia.
Existen otros puntos como la negociación de la renta, duración, tácita reconducción, obras de mejora, avales, fianzas, destino de la fianza, etc., los cuales no analizaremos por no ser el objeto de este artículo.
Para terminar, nos gustaría hacer una mención a algunas especialidades cuando el local que se va a arrendar será de un Centro Comercial, que tiene sus peculiaridades, sobre todo en los costes y obligaciones que el Centro Comercial va a imponer al arrendatario, tema que da para más de una entrada en este blog.
Normalmente va a ser más fácil y rápido obtener las licencias urbanísticas necesarias para la apertura en un centro comercial, pero hay que ser conscientes que estas van a ser más exigentes en algunas materias como por ejemplo prevención de incendios. Asimismo es habitual que se limiten las obras que se pueden realizar en el local, así como imponer una estética común en las fachadas y en los rótulos, obligación de panelar y vinilar la fachada durante las obras, así como horarios estrictos para la realización de las obras. También es lo normal que se impongan unos gastos de ECOP (Equipo de Coordinación de obra privativa) que coordinará y supervisará las obras del arrendatario. Hay que señalar que habitualmente al realizar las obras de adecuación, impondrán una serie de proveedores, sobre todo de climatización y PCI que habitualmente se cargará también al arrendatario.
Otro aspecto a tener en cuenta, sobre todo si un candidato a franquiciado no conoce la operativa de un centro comercial, es que habitualmente la renta a pagar por un local en un centro comercial va a tener tres conceptos: Renta fija, variable (normalmente un porcentaje sobre las ventas) y gastos comunes. Esta última supone un importante desembolso mensual, incluso en algunos casos superando la renta fija, son gastos en que incurre el centro comercial y que repercute al inquilino, como por ejemplo, limpieza (del centro comercial, no del local arrendado), mantenimiento, seguridad, marketing, etc. Deben determinarse y reflejarse claramente todos sus conceptos en el contrato y, o sus anexos. Igualmente los centros comerciales van a ser mucho más exigentes en temas de garantías y avales.
Reglamentos internos del centro comercial: Obligan al arrendatario en aspectos como organización y funcionamiento del centro comercial, utilización de elementos comunes y privativos del inmueble, y sobre todo días, horarios de aperturas, suministros y repartos, horario de repartos, zonas de carga y descarga, residuos, etc.
Incidir en el tema de los días de apertura y horarios, que suelen ser mucho más amplios que los de un local a pie de calle, y serán de obligado cumplimiento por el arrendatario.
En definitiva, el Franquiciador debe asesorar y velar por que sus candidatos a franquiciados firmen unos contratos de arrendamiento adecuados para el correcto cumplimiento del contrato de Franquicia y que no supongan ni perjuicios ni quebraderos de cabeza para ambos.
Ramón Sánchez,
Director de Cumplimiento Normativo de Alfa F
