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Franquicia y arrendamientos urbanos relación entre ambos contratos

Mariano Palacios, Director Servicios Jurídicos mundoFranquicia

Es aconsejable que la Central verifique que las exigencias municipales, del Centro Comercial, de la Comunidad de Propietarios, etc. permiten desarrollar adecuadamente la actividad

En la práctica totalidad de las ocasiones la actividad comercial de venta o prestación de servicios en régimen de franquicia se lleva a cabo en un espacio físico, generalmente un local abierto al público, propio o ajeno, afectado por algún régimen de propiedad horizontal, afectado asimismo por la amplísima normativa administrativa en relación con determinadas actividades (molestas, insalubres….). A ello habría que añadir situaciones aún más complejas: los arrendamientos de locales en Centros Comerciales u otros espacios colectivos que a la anterior normativa superponen estatutos, reglamentos de régimen interior, etc.

Por ello, parece adecuado dedicar unos breves comentarios relativos al local y su relación con el acuerdo de franquicia.

Dejando a un lado aquellos casos en que el franquiciador o el franquiciado ostentan la propiedad del local, nos centraremos en los supuestos en que el la actividad del franquiciado se lleva a cabo en un local ajeno en régimen de arrendamiento y las posibles vinculaciones entre el contrato de franquicia y el contrato de arrendamiento y la normativa de aplicación, en especial la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Tratándose de locales de negocio (o, en terminología de la LAU, de arrendamientos de fincas urbanas para uso distinto del de vivienda), lo primero que debe tenerse en cuenta es que estos contratos se rigen en primer lugar por la voluntad de las partes, en su defecto por lo dispuesto en el Título III de la propia LAU y supletoriamente por lo dispuesto en el Código Civil. Por ello, a la hora de negociar los términos del arrendamiento, el margen de libertad de las partes es amplísimo pudiendo configurar la relación de modo que mejor se adecúe a los requerimientos exigidos por la Central.

Duración del contrato.– La duración del arriendo debe ser negociada por el franquiciado-arrendatario de modo coherente con la duración de la propia franquicia. En este sentido lo adecuado es que la Central exija y el franquiciado negocie con el propietario un plazo de duración del arriendo que nunca debería ser inferior a la duración del contrato de franquicia.

Incumplimientos en materia arrendaticia.- Asimismo, cualquier incumplimiento por al arrendatario (falta de pago de la renta, obras inconsentidas, etc) darán derecho al propietario a extinguir la relación lo que repercutirá en la imposibilidad de cumplir el contrato de franquicia en sus propios términos y una eventual extinción anticipada de la relación o, en cualquier caso, la búsqueda de un nuevo local, la interrupción de la actividad, pérdidas, etc

Por su propio interés, incumbe al Franquiciador comprobar el contenido del contrato de arrendamiento de modo que no haya en él ningún elemento excesivamente oneroso o perjudicial susceptible de ser aceptado por el franquiciado -no siempre bien asesorado-, de modo que dichas obligaciones en materia arrendaticia (rentas elevadas, imposibilidad física o jurídica de adecuar el local, etc) frustren los legítimos intereses comerciales de las partes.

Obras.– En muchas ocasiones la implantación de la actividad franquiciada implicará necesariamente la realización de obras de adecuación, instalación de rótulos, etc. El franquiciador exige estas actuaciones como condición para el inicio del negocio si bien será necesario una vez más contar con la previa conformidad del propietario.

Habrá que tener presente el régimen de propiedad horizontal o la normativa interna de que se haya dotado el Centro Comercial (Estatutos de la comunidad, Reglamento de régimen interior) para comprobar con carácter previo la posibilidad de llevar a cabo las obras de acondicionamiento. A ello debe añadirse la necesidad de autorizaciones o licencias administrativas para algunas de ellas (humos, ruido, etc).

Todo ello hace aconsejable que la Central franquiciadora verifique por sí misma o en su defecto exija al candidato la exhibición previa de la documentación necesaria y en especial de la propuesta de contrato de arrendamiento, de modo que pueda conocerse con antelación si concurren de los requisitos necesarios para el perfecto cumplimiento de los términos contenidos en el acuerdo de franquicia.

 

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